房管部门和法院“掐架” 限购政策是否适用司法拍卖房

　　前不久，一份《关于明确〈关于进一步增强房地产市场调控的通知〉操作有关事项的通知》在网络上撒播，引起普遍关注。

　　通知中明确“因司法拍卖取得不动产的，按住房限购政策执行，购房者需具有购房资格；同时，取得者需在取得不动产证书满3年后方可管理转让条约存案挂号手续，司法拍卖的成交确认时间在通知执行日之前的，不执行住房限制转让政策”。

　　通知的仰面是“南京市房地产市场综合执法办公室”，发文时间是6月7日。

　　有意思的是，网上撒播了另一份文件——《关于司法拍卖涉住房限购政策有关问题的通知》，该通知内容显示，这是今年5月31日江苏省高级人民法院（以下简称“江苏高院”）在江苏法院系统内手下发的文件。

　　该文件表达的内容恰恰与“南京市房地产市场综合执法办公室”的通知内容相反，两者时间距离是一周。

　　近年来，天下各大都会针对房地产市场推出各项限购政策，“司法拍卖房”是否受限购政策调整，引起社会关注。

房管部门和法院“掐架”

　　中国青年报·中青在线记者看到，江苏高院的文件专门提到，克日，个体地方出台文件，要求司法拍卖也要适用住房限购政策，一些法院执行局机械套用，不经叨教上级法院，在拍卖通告中作司法拍卖房产也适用住房限购政策的特殊提醒，严重影响了司法拍卖成交率及司法产业处置事情。

　　这份文件的看法是，司法拍卖是基于公权力行使的强制执行行为，差别于一样平常市场生意业务中的自主生意行为。个体地方出台的房产限购政策，主要目的是调整市场自主生意业务行为，而基于公权力行使的司法拍卖具有强制性，只受执法约束，不受地方性房产限购政策的影响。

　　文件还要求各级法院在司法拍卖中严禁泛起司法拍卖适用房产限购政策的说明或特殊提醒，在竞买人咨询或现场看样时应看成出司法拍卖房产不受限购政策影响的一定性回复，勉励竞买人努力到场竞买，消除后顾之忧。

　　日前，江苏某地中级人民法院向中国青年报·中青在线记者证实，收到了这份内部文件。对于为何出台这份内部文件，江苏高院未予以回复。

　　中国青年报·中青在线记者看到，江苏高院这份内部文件的依据是，司法拍卖成交或者裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移，不动产挂号仅为协助执行行为，并不会对物权变更发生影响。

　　这份内部文件还指出，执行法院在司法拍卖成交或裁定以物抵债后，应向不动产挂号部门提供执行裁定书和协助执行通知书，不动产挂号部门应当依法管理挂号，拒不协助管理挂号手续的，依法接纳强制执行措施。

　　针对江苏高院的“内部文件”，“南京市房地产市场综合执法办公室”的通知显得“火药味十足”。

　　中国青年报·中青在线记者并未在相关网站查询到该通知的相关信息，南京市房地产市场综合执法办公室的事情职员说，这是内部文件，没有公然。

　　公然资料显示，2016年10月8日，为应对房地产市场调控，南京市政府房管局建立内设机构——南京市房地产市场综合执法办公室，办公室设在市房产局，市房产局长任办公室主任，建委、物价局、领土局都有副局长担任副主任。

　　中国青年报·中青在线记者注重到，该办公室的这份通知发送给南京市中级人民法院、南京市领土局、南京市司法局，各成员单元，各区房地产市场综合执法办公室，并划定从6月10日最先执行。

要求“司法拍卖房”限购是否有执法依据

　　关于“司法拍卖房”，现在多数都会的做法是遵遵法律划定，不予限购。如西何在2017年6月28日出台的房地产市场调控政策中明确提出，通过司法裁决、直系支属间赠与、继续等方式取得的住房，以及申请退出的经济适用住房等不受本通知划定限制。

　　2016年11月10日，杭州住建局官网也明确回复“司法拍卖住房不在限购规模内”。

　　可是，北京、广州、深圳、厦门、南京等10多个都会要求“司法拍卖房”限购。

　　今年4月27日，北京多部门开会后决议，法院在公然公布的拍卖通告中应明确，竞拍方为自然人的，其家庭或小我私家应切合本市限购政策，否则将不予管理产权挂号手续。

　　司法拍卖，即法院在民事案件强制执行法式中，按法式自行举行或委托拍卖公司公然处置惩罚债务人的产业，以清偿债权人债权。

　　物权法例定，因人民法院、仲裁委员会的执法文书或者人民政府的征收决议等，导致物权设立、变换、转让或者祛除的，自执法文书或者人民政府的征收决议等生效时发生效力。

　　民事诉讼法例定，被执行人未按执行通知推行执法文书确定的义务，人民法院有权向有关单元查询被执行人的存款、债券、股票、基金份额等产业情形。人民法院有权凭据差别情形扣押、冻结、划拨、变价被执行人的产业。人民法院决议扣押、冻结、划拨、变价产业，应看成出裁定，并发出协助执行通知书，有关单元必须管理。

　　《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的诠释》第四百九十三条划定，拍卖成交或者依法定法式裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。

　　凭据上述执法划定或司法诠释，司法拍卖衡宇所有权自法院裁定送达买家时转移，不受限购政策影响，产权过户协助执行单元必须配合管理相关手续。

　　无论是物权法例定，照旧最高法对民诉法的司法诠释，都对这种特殊的物权变更形式举行了明确划定，在现行执法划定上也毫无争议。

“法院是有原理的”

　　“这是由于法院和行政部门实行上有纷歧致的地方。”北京市状师协会副会长邱宝昌说，法院是依据拍卖法来执行。拍卖法例定：拍卖是指以公然竞价的形式，将特定物品或者产业权力转让给最高应价者的生意方式。司法拍卖要让债权人的利益最大化。拍卖是一种执行法式，要的是价值获得最大化，价高者得。“若是是限购的话，不是价高就能获得，这就是纷歧致的地方”。

　　“限购是政策，不是执法，是一种暂时性措施。”邱宝昌诠释，从调控角度来说，政府为了平衡房价，作出适当的行政行为是可以明白的，但要注重这种政策的执法依据是否充实。

　　“从大的执法方面来讲，法院是有原理的，有执法依据的。”邱宝昌说。

　　清华大学法学院教授王亚新以为，对这两种说法不能简朴地判断哪个对、哪个错，也不能说政府和法院在“打架”，应该讨论的是要走什么法式解决问题。

　　王亚新说，地方政策出台有其思量，对此应该给予明白。地方政府有权制订政策，这在他们的权限规模内，“但发一个文件就把天下性执法给抵消了，这一定不行”。

　　王亚新建议，若是有人通过司法拍卖购置衡宇，办不了产权证，他可以去法院提起行政诉讼，再由法院来讯断，事实是否要听从限购。司法拍卖事实属于哪种性子，与一样平常市场上自由生意是否等同，这个要凭据详细案件、详细证据来详细剖析，不能一刀切。“要按执法法式一样一样来解决，依法服务”。

　　对于社会上一些人使用司法拍卖“钻空子”，王亚新说，这就需要作观察，好比南京每年事实有几多“司法拍卖房”，占生意业务总量的几多，“通过这种措施来权衡，再作决议”。

　　王亚新以为，“司法拍卖房”的数目实在是很有限的，不会组成对限购政策大面积的突破。有人通过法院拍卖让相关资产解冻，再次施展作用，这没有故障公共秩序。

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发布时间：2025-06-23 00:14:33

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