燕郊房价快速跌至一年前水平 炒房客资金成本陡升

[摘要]燕郊房价普遍下跌近三成，前期的热门楼盘二手房价钱成交均价下跌了1万元每平方米。由于无人问津，燕郊镇已经有数十家中介门店被迫关闭。

通燕高速白庙收费站出口，燕郊卖房者在兜销房产

地铁观点楼盘“首尔·甜城”成交冰冻，价钱下跌近三分之一，小区中介险些无人问津

曾经人满为患的售楼一条街异常冷清

时隔四个多月之后，北京青年报记者重返燕郊发现，燕郊楼市跟年头比已是冰火两重天。当地多家中介向北青报记者出示的成交数据显示，燕郊房价普遍下跌近三成，前期的热门楼盘二手房价钱成交均价下跌了1万元每平方米。由于无人问津，燕郊镇已经有数十家中介门店被迫关闭。作为北京楼市晴雨表的燕郊十多年来一直走不出暴涨暴跌的怪圈。这一次，燕郊楼市会离别这个怪圈吗？

燕郊素有北京楼市“晴雨表”之称。已往的十多年里，燕郊楼市一直随着北京房地产市场的转变而跌宕升沉，涨的时间比北京快，跌的也快。自今年3月21日起，河北省三河市先后出台了两次调控政策。时隔四个多月之后，北京青年报记者重返燕郊发现，燕郊楼市跟年头比已是冰火两重天。当地多家中介向北青报记者出示的成交数据显示，燕郊房价普遍下跌近三成，前期的热门楼盘二手房价钱成交均价下跌了1万元每平方米。由于无人问津，燕郊镇已经有数十家中介门店被迫关闭。另外，陪同房价下跌的是燕郊租金的整体下跌，这让燕郊屋子的高企租售比显得越发耀眼。燕郊楼市将何去何从？对于这个问题，深陷燕郊楼市的各方气力都在博弈，并有自己的期待。

探访

售楼一条街的冷热两重天

前日上午，北青报记者驱车从通燕高速前往燕郊。刚出白庙收费站，就看到数名售房中介站在路边，兜销燕郊的房产，只要有人停车，他们便往车里塞进燕郊一些楼盘的资料。这里距离燕郊，另有两公里的距离。一名燕郊人士称，现在燕郊楼市行情欠好，一些中介关了门店，酿成散兵游勇，跑到白庙高速出口去招揽客户。

从通顺路进入燕郊燕灵路，这里是燕郊著名的售楼一条街，这里险些可以找到燕郊所有的新居项目，固安、大厂、香河也有不少项目在此处有接待中央。除了新居之外，二手房、贷款、建材，都能在这里搞定。今年年头，北青报记者曾到这里探访，其时这里人满为患，每个售楼处服务职员都忙得不行开交。而4个月之后，这里却显得异常冷清。一些售楼处已经关上了大门，纵然还在开业，也险些无人问津，某售楼中央项目区域沙盘上落了薄薄的一层灰尘，置业照料们三三两两地坐在一起闲聊。

北青报记者来到一家中介门店，一个置业照料直接说：“你是要卖哪个小区的屋子？”当记者表现不是卖房而是想看看屋子的时间，该中介表现了惊讶，他说最近都是前来咨询卖房的多，已经好几天没有见到来买房的了。

据燕郊一家房产中介人士先容，楼市调控之后，售楼一条街一夜入冬，炒房客作鸟兽散。巨细中介门店就关了几十家，一些谋划多年的大门面也最先转让，许多中介都转战河北其他地方去了。仅存的中介也最先改变薪酬机制，许多小中介不再提供底薪，中心治理层则是没有业绩就降职，许多人扛不住就去职了。

紧挨北京的燕郊售楼一条街，是燕郊面向北京的一个主要门户。这条街在燕郊楼市的扩张期快速生长，周边的商业快速群集起来，但这条街的“无序、杂乱、拥堵”也出了名。现在，燕郊楼市遇冷，这条街的许多商业也都没有了生意，四周的小餐馆也随着不景气，变得门可罗雀，一些建材五金小店、家居装饰公司甚至直接关张。

燕郊当地政府似乎也已经注重到了这条街存在的问题。前些年，楼市生意火爆，马路两旁的门店都拼命往人行道偏向扩建，以建设招揽主顾的优势。这样，在这条街的两侧，就形成了一批违建，这条毗连北京的门路也变得越发拥堵。北青报记者注重到，马路两侧一些售楼中央的墙上，已经画上了大大的“拆”字。据先容，燕郊的当地政府，已经下定刻意要整治这条“售楼街”。

转变

燕郊房价快速跌至一年前水平

燕郊楼市“色变”最先于今年3月河北三河出台的楼市调控政策。自3月21日最先，河北省三河市先后出台了两次调控政策：第一次是廊坊区域出台的限购政策，对非当地户籍住民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包罗新建商品住房和二手住房；6月6日，三河市再次出台调控的“补刀”政策，非当地户籍住民家庭能够提供当地3年以上纳税证实或社会保险缴纳证实的，限购1套住房，包罗新建商品住房和二手住房。首付比例的提高对非当地购房者带来购房资金压力，而针对当地纳税或者社保证实的要求则断了炒房者的路。岂论是炒房团照旧在燕郊置业的北京客群，在燕郊纳税和交社保到达三年的可能性险些为零。

两次调控的力度之大远超预期，燕郊楼市迅速遇冷。那么，调控要到达什么样的效果？对此，廊坊市政府今年6月2日的通告曾明确，要进一步完善事情机制，建设房地产调控联席集会制度。要起劲把房价稳固在2016年10月水平上，确保环比不增加。

“但现实上，燕郊部门区域的成交价已经跌回到去年七八月的水平了。”燕郊一名链家门店的置业照料告诉北青报记者。凭据这名置业照料的视察，以及掌握的成交数据来看，燕郊的成交均价总体上已经下跌了近三分之一。一些热门小区成交均价相比最高点时每平方米跌去了1万元。

链家地产APP的成交数据印证了该置业照料的说法。成交数据显示，首尔甜城7月某套3室2厅的住宅成交价为24824元每平方米，在3月份时的同户型住宅则以36000元每平方米左右的价钱成交，降幅到达30%；福泽御园7月2室1厅的成交价为19091元每平方米，3月同户型成交价最高为31000元每平方米，降幅靠近40%。福城上上楼五期某2室1厅在7月以19218元每平方米成交， 3月份时同类型住宅的最高成交为30383元每平方米，降幅凌驾30%；星河皓月一套2室1厅的住宅在7月成交价为25489元每平方米，而3月份该小区的成交价多在30000元每平方米左右，降幅凌驾15%。

在今年3月，燕郊部门热门小区的成交均价奔着4万元每平方米去，现在已经清一色跌到两万多元，燕郊已经险些没有了3万元以上的楼盘。燕郊一家高端楼盘，原定近期开盘，开盘价4万左右，但当天的楼市行情已经让这家开发商不敢在近期开盘了。

燕郊房价下跌的同时，买房客的议价空间也在增大。燕郊东方夏威夷四周的一家中介门店职员告诉北青报记者，停止7月18日，该中介在燕郊一共成交了40套房源。多数都有谈价空间，谈价数额在1万元到42万元不等，这与此前楼市上涨中业主的“跳涨”形成了鲜明对比。

聚焦

新居“捂盘”价钱仍坚挺

北青报记者注重到，与二手房市场的急速下跌相比，燕郊新盘的价钱依旧处于高位。燕郊现在的新盘另有房源的包罗首尔·甜城、碧桂园、水榭花城、港中旅海泉湾、御东郡、汇福悦榕湾等为数不多的楼盘。北青报记者获悉，这些有房源的新楼盘在现在的市场情况下多数选择不开盘或者少量开盘。一名燕郊地产人士称，开发商都在“捂盘”对赌，不会在这个时间选择降价出售。

当地房企燕达团体开发的首尔·甜城是上一轮燕郊楼市上涨的领头羊，燕郊房价从1万元、2万元、3万元到突破4万元，背后都有首尔·甜城的影子。2016年十一时代，媒体公然报道显示，首尔·甜城抛出售价4万元每平方米的单价，这比2013年最初的价钱上涨了近5倍。这一报价被曝光后，因售价过高被当地房管局叫停，燕达团体也随后否认了这一报价。

北青报记者获悉，以地铁平谷线正式开工建设，以及京秦高速及徐尹路潮白河大桥有望年底通车作为宣传主打，首尔·甜城三期主打花园洋房的九里香堤的报价仍然高达4万元每平方米。而位于燕顺路四周的悦榕湾项目楼盘网上报价仍然高达32000元每平方米。位于燕郊北部的水榭花城报价则为19000元，但据燕郊的中介称，这个价钱很难买到，一样平常真正买的时间都被要求加价，现在的行情在存案价的总价基础上是加40万元。

为何调控燕郊一手房的影响较小？对此，一名资深燕郊房地工业内人士表现，开发商控盘能力强是一个因素，好比首尔·甜城的九里香堤，开发商手里另有不少房源，报价虽然高达4万，但开发商不会在这个时间开盘，纵然开盘，也只会放小部门房源。另外一个因素是，燕郊的新盘确实少，已经很少有住宅用地入市了。楼市调控会不会波及一手房？该人士表现，这要看这次调控要连续多久，开发商的资金链能不能撑住，怎样撑不住了，自然就要降价出售。

对于燕郊新居与二手房市场在这轮楼市调控中的差别反映。亚豪机构市场研究部总监郭毅以为，燕郊楼市与北京楼市一直是相互共振的关系，在北京楼市下行的时间燕郊下跌会更大。现在燕郊二手房市场下跌幅度较大，但新居市场不是面临同样的一个情况，由于燕郊近几年没有供应土地，新居主要是售卖之前的库存，未来新居潜在供应比力稀疏的状态，以是从燕郊的开发商角度看更多对赌未来市场稀缺性的一个心态。

关注

炒房客资金成本陡升

燕郊楼市的急剧下行，一些炒房客选择了亏损抛售。燕郊一名中介人士告诉北青报记者，多数在燕郊投资房产的人，在现在的行情下都选择了按兵不动，只有少部门急需用钱或者资金周转难题的人选择在这个时间降价抛售，这部门人往往在燕郊有不止一套房产。

北青报记者在采访中获悉，资金成本的上升是炒房客抛售房产的一个缘故原由。在“不搞洪流漫灌，实行稳健的钱币政策”的配景下，银行或明或暗地调整了部门消耗贷、信用贷的费率；P2P等平台的资金成本也在上涨，一些炒房客难以蒙受资金成本的压力，选择了抛售房产。

去年8月份在燕郊投资了一套房产的陈先生告诉北青报记者，他的80万首付款中，自有资金只有20万元，其他的部门包罗用朋侪的银行信用卡透支的30万元消耗贷款、支付宝借呗的5万元、25万元P2P平台的贷款。其时赌燕郊的房价还能翻倍，准备拿两年以后脱手。但今年以来，消耗贷款的利率已经没有优惠，P2P平台的贷款利率快速提升，总体的资金成今年化利率已经凌驾了15%，腾挪资金变得难题。现在，陈先生已经在房产中介挂出了他的屋子，准备降价出售，据陈先生估算，房价上涨的数值减去税费等成本，他的屋子若是能如愿脱手，约莫要亏损20万到50万左右。

燕郊房产中介人士刘先生告诉北青报记者，现在紧迫抛售燕郊房产的炒房客并不多，许多有资金压力的都市想措施通过抵押贷的方式套出部门资金，将抵押贷的资金用于还月供。这种做法以前在燕郊的炒房客中较为普遍，现在则需要比力强的关系，但在当前房价下跌的情形下，加上银行审核趋于严酷，前期通过高杠杆手法购入高价房的炒房客面临着资金链断流的威胁。

另一个对炒房客的资金成本带来压力的是燕郊租金价钱的下滑。据燕郊的房产中介透露，随着燕郊楼市成交量的暴跌，燕郊出租的房源大幅增添，导致了租金的下跌。现在，许多小区的租金跌幅在10%到20%左右，一些投资客较多的小区，租金跌幅甚至凌驾了30%。原来一部门炒房客就是选择用租金减轻还贷的压力，现在租金的下跌让他们持有燕郊房产的成本变得越发高企。

一名炒房客表现，燕郊的房价只是短暂回调，随着北京市政府动迁、京津冀一体化的生长，燕郊房价会很快反弹。现在这个时间，就是咬着牙还贷也不能选择退出。北青报记者相识到，该投资客的想法在燕郊楼市投资客中具有代表性。他们都以为，只要燕郊的限购一铺开，“燕郊楼市就能一夜之间回到以前。”

对于燕郊的投资客，郭毅以为，从投资人群来说，燕郊现在房价实在已经到了相对高位，而且房价弹性过大也是让一部门投资客被套牢。若是未来要投资客进入，则需要燕郊有更大的市场利好拉动。而伟业我爱我家团体副总裁胡景晖则表现，此轮限购将抑制短期炒房客，久远来说，随着京津冀一体化生长，北京向东疏散生齿能够承接的规模照旧很大的，对应的供应量也很可观。

虽然也有业内人士以为，燕郊的楼市已经离别暴涨暴跌的时代，未来纵然回升也是一个缓慢的历程。但北青报记者在采访中相识到，多数在燕郊的房产投资者，都信赖燕郊房价还会很快涨回来。一名燕郊房地工业内人士坦言，“围绕燕郊楼市，包罗开发商、炒房客在内的一个重大的群体在对赌。”

他们的想法正如在燕郊落户多年的李女士所称，若是手里有闲钱，一定还会趁着现在低价再买一套。

财经视察

燕郊楼市是时间离别暴涨暴跌了

短短四个月，北青报记者两次前往燕郊，差异之大令人瞠目。这短短的四个月，燕郊到底发生了什么？都说燕郊是北京楼市的晴雨表，那么我们把眼光从燕郊拉回到北京。

从今年北京的“330新政”最先，北京出台了10余项措施调控房地产，力度之大、规模之广前所未见。有一点已经很明确，这一轮房地产调控跟以往有很大的差别，以前的调控更多地着眼于房地产的过热，对一时过高的房价举行抑制，而政策的转变往往随着房价的涨跌而发生逆转。就像许多燕郊炒房者所说的一样，只要调控政策一铺开，就睁开下一轮抨击式上涨。而现在的这一轮房地产调控，则是要从泉源上攻击房地产的炒作属性，改变房地产过分金融化的征象，最终实现那句看似简朴、实则蕴含楼市重大逻辑转变的话：“屋子是用来住的，不是用来炒的。”

从“330新政”以后北京以致天下的楼市调控实践来看，无论是对违法开发商、中介机构予以严肃处罚，照旧控制银行信贷、提高二套房贷款门槛、攻击首付贷等场外配资等措施，都是要压缩炒房者的生活空间，让屋子真正回归栖身属性。政府已经从土地供应、金融、财税、立法等方面着手建设房地产生长长效机制，若是另有人以为本轮房地产调控只是“一阵风”，那将是对形势的严重误判。

看清了大形势，我们再头判断燕郊楼市这只“小麻雀”就会多几分掌握。正这样多专家剖析的一样，在京津冀一体化配景下，燕郊楼市的恒久利好不会改变，但已往那种以炒房为主的模式已经走到了止境。燕郊楼市是时间离别暴涨暴跌的怪圈了，由于前期炒作过分，燕郊楼市将在很长一段时间内逐步回落到它应有的位置。若是能够捉住京津冀一体化这个历史机缘，改变对房地产的过分依赖，那么，燕郊的生长才刚刚最先。

本版文并摄/本报记者 朱开云

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发布时间：2025-06-22 09:20:42

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