合肥房价过山车:从全球涨幅第一到部门楼价腰斩

　　文章导读： 去年下半年特殊是10月2日以后，合肥推出“史上最严限购令”，房地产市场迅速由滚烫的高温状态陷入酷寒和寂静，价钱连续回落，成交量不停萎缩。

《中国经济周刊》 记者 刘照普| 合肥报道

　　编辑：赵泽

　　（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第26期）

　　安徽合肥，这个曾经排名靠后的“弱二线”房地产价钱洼地都会，去年一跃成为海内甚至全球房价高速上涨的“领头羊”，令人为之侧目。在胡润研究院今年1月公布的2016年全球房价指数中，合肥房价涨幅凌驾40%，位居2016年全球房价涨幅第一。在天下70个大中都会新居售价环比涨幅排名中，合肥也首次登上榜首。

　　去年下半年特殊是10月2日以后，合肥推出“史上最严限购令”，房地产市场迅速由滚烫的高温状态陷入酷寒和寂静，价钱连续回落，成交量不停萎缩。据房产中介称，现在合肥房价普遍下跌15%~20%，个体小区房价竟出现50%的直线下滑，价钱遭到腰斩。

　　合肥作为长三角都会群的副中央都会，在与上海、杭州、南京等周边都会的贴身竞争中，都会的经济总量和生齿容纳量较小，生齿吸引能力没那么强，房价恒久以来不温不火。但为何去年以来房价涨幅云云迅猛和突兀？背后缘故原由是什么？

　　金融炒房客 “高评高贷”上演 “空手套”

　　合肥当地人李文杰告诉《中国经济周刊》记者，作为省会都会的合肥，多年来的房价一直很“低调”，在相近都会南京2008年房价每平方米过万的时间，合肥房价还在3000~5000元/平方米之间彷徨，直到2015年合肥房价才突破万元。“那时感受每平方米万元的房价太高了，一时还难以接受，实在周边都会早就奔3万、4万去了。”李文杰说。

　　2016年，“蛰伏”已久的合肥房价迎来一轮超乎想象的暴涨。合肥市民张先生对记者形容说：“去年涨得最厉害的时间，我过一条马路的时间房价都能涨个200~300元/平方米。就这样一直毫无控制地冲到全球涨幅第一的位置，着实让人难以想象。”

　　脱离正常轨道的转变总是有缘故原由的。合肥当地一家大型房产中介主管王涛告诉《中国经济周刊》记者，去年天下各地涌来的“炒房团”云荟萃肥，他们所到之处，犹如“洪水浪涌，房价因之迅速攀升，不停水涨船高”。

　　据王涛视察和记载，去年合肥楼市群集了两类“炒房团”，一类是“金融炒房客”，另一类是“主流炒房团”。

　　“金融炒房客”，有单枪匹马来的，也有组团过来的。由于去年房源少，“炒房团”多，以是中介出来什么样的屋子，这类炒家都通盘接手，然后再通过银行对这些屋子 “高评高贷”，源源不停地把更多的钱从银行套出来，再投资炒房。

　　王涛称，他们去年做了多批这样的营业，其中有个“炒房团”是从浙江过来的，4小我私家组成一个团队。背后有几家公司赞助他们一部门资金，用来付炒房首付款，赚了钱再按比例分成。其时，他们一下子要了20套，让中介资助盘算首付、月供以及可以从银行套出几多钱。他们对屋子品质要求不高，只希望找到面积大的屋子，这样可以从银行套出更多的钱，这类“金融炒房客”属于打金融擦边球的投契者。

　　王涛对《中国经济周刊》记者说，这类“炒房团”大多不需要自己掏钱，若是做得好，还能多套出些余钱。他记得很清晰，有一个“金融炒房客”就通过这种方式，经由一番操作后多套出来20万元现金。

　　据相识，“高评高贷”，就是通过关系将屋子价值评估高些，好比A炒房客从中介接手一套屋子市值100万元，他让背后的财团帮其垫付，再找关系将该房产价值高估至150万元，按银行通用尺度以衡宇价值七成贷款，就能从银行套出105万元，这样还完财团垫付款，他用这种“空手套”还净赚5万元现金。

　　王涛表现，其时管理这批二手房贷款手续所有加速，一个月之内就办完一套，“炒房团”接手的屋子就放在那里等候升值后脱手。据相识，这批屋子是去年四五月份生意业务的，买的时间价钱还比力低，现在这批屋子都没有脱手，还放在那里等候涨价。由于入手市价格低，均价在每平方米1万元左右，按现在1.5万~1.6万元/平方米的价钱，一平方米可以赚5000元左右，一套房可赚50万~60万元。

　　合肥链家的一位事情职员称，去年在合肥通过这样的“金融游戏”炒房的这帮“炒房团”，中介帮助找的屋子看都不看，直接付款入手，全权委托房产中介处置惩罚。

　　另一类“炒房团”就是组团出击的“主流炒房团”。他们之间相互联手，组团买房，垄断式购房，控制房源，然后拉抬价钱。这类“炒房团”对屋子品质要求较高，注重绿化和户型，他们大多是联手整幢、整单元或者整个楼层购置，这样利便谈判压价，一旦入手后，便将这些房距离成一个个小单间出租，或者整套一起租给别人，以租金来抵充月供，然后坐等涨价，等到达自己满足的收益后再脱手。

　　“炒房客” 亲述炒房套路：组团控制房源，约定坐地起价，借助前言造势

　　在合肥采访时代，记者遇到了“炒房客”郭文强，他称，2015年合肥滨湖板块的房价涨得很是慢，年头均价为7000多元/平方米，年尾才涨到8000~9000元/平方米，一年时间每平方米才涨不到2000元。

　　郭文强剖析，与南京等周边都会相比，合肥房价在这一轮暴涨前属于比力滞后的都会，以是去年这个房产价钱洼地一下子涌入众多“炒房团”，不停认真炒作，在板块轮动中逐步推高房价，一下子透支了合肥房价几年的涨幅，造成了房价的反常上涨和畸形的板块结构。

　　郭文强以为，去年领涨合肥房价的板块是滨湖，该板块也是房价迅速蹿升的最大元凶。2015年这批“炒房团”就跑到滨湖板块购置了一批屋子，均价在8000元/平方米左右，每个小区都有。今后，各路 “炒房团”蜂拥而入，接力炒作。各人相互通气谁都不卖，将这个板块的大部门房源控制住，伺机举行炒作。

　　今后，滨湖板块没有新居出售，房源基本上都控制在这帮“炒房团”手里。控制房源不是目的，炒房赚钱才是最终目的。于是一段时间后“炒房团”突然放出来四五套屋子，直接挂出1.3万元/平方米的价钱，房价噌地就上去了。“这样的价钱一定是高了。”郭文强说，这样做是为了刺激刚需用户。接下来，他们随处贴广告，借助种种前言开足马力造势，周边的中介也陆续挂出来1.3万元/平方米的价钱了。

　　2016 年3 月16 日，合肥滨湖一售楼部认筹现场，由于购房人太多，局面一度杂乱。由于怕人多，原本下战书4 点半竣事认筹，效果两点不到就被保安关上大门不让进入。

　　“炒房客”很清晰挂这个价是没人买的。等个十天半个月，该板块哗啦一下子又有三四套房挂出来，价钱在1.2万元/平方米，出来后很快就没有了。是不是真卖掉了欠好说，但市场已经被动员了。云云这般，“炒房团”直接将房价从8000元/平方米一下子拉升到了1.2万元/平方米，连1万、1.1万元的中心价钱区间和涨价历程都省掉了。之后再一连挂出七八套价钱在1.3万元/平方米的房源，自然很快又没有了。刚需客户看到房价涨得这么厉害，不敢再张望了，都跑已往买，效果没房源，“炒房团”已将可售房源控制住，直接将价钱报到1.5万~1.6万元/平方米。就这样，主流“炒房团”通过对板块房源的垄断，很快将滨湖板块的房价拉起来，最岑岭的时间，他们竟然将滨湖房价炒到2.2万~2.3万元/平方米的高价。

　　郭文强说，通过上述板块房源炒作后，“炒房团”又最先对周边关联板块房源轮动炒作，就这样，在“炒房团”的轮动炒作下，合肥房价在2016年疯狂上涨。

　　“限购令” 出台 部门板块价钱遭腰斩

　　“枪打出头鸟”，合肥楼市的火爆和快速上涨很快引来了“限购”新政。2016年10月2日晚，合肥市政府紧迫召开新闻公布会，宣布10条调控措施，主要包罗：合肥市将加大栖身用地供应力度；市区规模内开展限购；暂停异地公积金贷款；增强商品住房销售明码标价存案治理等多项措施。

　　这个被称为合肥“史上最严限购令”出台后，合肥房价很快转入下降趋势，一直降到今年5月初。

　　合肥地工业内人士以为，合肥房价最早是从滨湖板块炒作起来的，以是滨湖板块的水分和泡沫最大。去年10月合肥房地产市场调控以来，力度不停加码，炒房客最先大量抛房。当滨湖房价还盘旋在2.2万~2.3万元/平方米的高价时，“炒房团”便以2万元/平方米的价钱抛售。滨湖板块房价也因“炒房团”的抛售快速下跌。合肥部门房产中介称，滨湖板块的降幅最大，多数降幅到达40%~50%，快到腰斩的价钱了。今年春节时，滨湖有个楼盘开盘价为1.1万元/平方米，与价钱最高时周边楼盘2.2万~2.3万元/平方米的价钱相比下降了一半还多。真是“成也萧何，败也萧何”。

　　上述房地工业内人士以为，限购之后，合肥房价在去年底今年头到达冰点，过春节的那几天，很少有人看房买房。虽然滨湖板块价钱遭到腰斩是个体征象，但合肥房价陷入低迷是不争的事实。

　　（应采访工具要求，郭文强为假名）

责任编辑：刘德宾 SN222

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发布时间：2025-06-23 02:27:33

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